香港差餉估價署公布今年5月的樓價指數與租金指數，很有趣的是，樓價指數創出半年新高，而租金指數則連跌8個月，單以5月的數據來看，樓價指數按月上升1.9%而租金指數按月下跌1.2%，如果觀看更新的數據，6月26日中原城市領先指數（CCL）創出30周新高，那是超過半年新高了。
樓價與租金為甚麼會背馳？樓價升，租金跌，買樓收租回報進一步下降，為甚麼仍然有不少人買樓收租？
理論上，樓價與租金的關係是處於上相關，也就是說租金升會使到樓價升，樓價升也會使到租金升。不過，影響樓價與租金的因素非常多，例如：股市、利率、失業率、土地供應、新樓房供應的展望、政府的政策措施和經濟展望……等。
影響樓價的因素相當多，租金只不過是影響樓價因素的一部分，同樣的道理，影響租金的因素也很多，樓價是其中一個因素，影響租金的因素例如：利率、失業率、工資的增長或下跌、同一地區新樓房入伙的數量、政府的政策措施、經濟展望……等，也會影響租金的高低。
簡單的說，不論是樓價或是租金，影響的因素都很多，因此，樓價升，租金跌就一點也不奇怪。買樓收租的回報率的確下降了，但是，買樓按揭利率下降，利率成本下降，也足以抵消租金下降所帶來的影響。
因此，買樓收租在計算按揭利率的成本之後，淨回報率不見得下降，更可能是上升，這吸引更多人買樓收租。當然，如果買樓收租得交額外的「辣招稅」，成本上升，回報率也就打了折扣，除非自己預測樓價會在可預見的將來上升，而且上升幅度能超越額外的「辣招稅」。
目前不少買樓收租的人，實際上皆是「首次置業者」，首次置業不一定是買樓自住，也可以買樓收租，以孩子的名義買樓收租，夫妻「甩名」買樓的目的更加明顯，目的自然是想買樓收租投資，這提供了源源不絕的「首次置業者」。
現樓價上升的主因是利率下跌，再加上香港特區政府長時間解決不了土地供應不足的問題，樓價長時間反覆上升的事實，也加強買樓者的信心。樓價愈升，就吸引更多人想買樓，而目前租金下跌的主因是香港經濟差，人們收入減少所造成的，利率下跌，供樓成本下降也使到業主願意少收一些租金，業主決定租金與其供樓成本成正比，多年前，香港利率很高的時候，租金與樓價的比例也很高。
原文刊於663期《iMoney Wealth》置業安居。
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撰文 : 曾淵滄 中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹
欄名 : 置業安居
July 07, 2020 at 05:40PM
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